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《內蒙古自治區物業管理條例》再次修改 全文公布

來源:自治區住房和城鄉建設廳   發布日期:2021-11-26 17:00  
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內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會公告

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第七十號
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2021年11月16日,內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過《內蒙古自治區人民代表大會常務委員會關于修改<內蒙古自治區物業管理條例>的決定》,現予公布,自公布之日起施行。

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內蒙古自治區人民代表大會常務委員會關于修改《內蒙古自治區物業管理條例》的決定

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(2021年11月16日內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過)

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????內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議,決定對《內蒙古自治區物業管理條例》作如下修改:

??一、將第一條修改為:“為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務人的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等有關法律、行政法規,結合自治區實際,制定本條例。”


????二、將第二條修改為:“自治區行政區域內物業的使用、維護、服務及其相關監督管理活動適用本條例。”


三、增加一條,作為第三條:“物業管理相關活動應當遵循黨建引領、政府組織、屬地管理、業主自治、專業服務的原則。”


四、將第四條改為第五條,修改為:“旗縣級以上人民政府應當建立物業管理資金投入保障機制,加強老舊小區改造,支持社會資本參與,對配套設施不全、不具備物業服務條件的物業管理區域進行綜合治理,逐步實現住宅區域物業管理全覆蓋。”


五、將第五條改為第六條,第二款修改為:“旗縣級以上人民政府住房和城鄉建設、發展和改革、財政、生態環境、城市管理綜合執法、公安、民政、衛生健康、市場監督管理、應急管理、自然資源、人民防空、消防救援等部門和機構按照各自職責,做好相關的物業監督管理工作。”


六、將第十條改為第十一條,第八項修改為:“對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監督權和收益權”。


七、將第十一條改為第十二條,修改為:“業主在物業管理活動中,履行下列義務:

“(一)遵守管理規約或者臨時管理規約、業主大會議事規則;

“(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發公共事件等方面的規章制度;

“(三)執行業主大會和業主委員會作出的決定;

“(四)按照國家有關規定交納住宅專項維修資金;

“(五)按照約定支付物業服務費用;

“(六)履行房屋安全使用責任;

“(七)配合物業服務人實施物業管理;

“(八)按照規定分類投放生活垃圾;

“(九)法律、法規規定的其他義務。”


八、將第十三條改為第十四條,修改為:“物業管理區域的劃分應當按照有利于實施物業管理為原則,以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎,綜合考慮土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素。


“物業管理用房、供水、供電、供熱、消防等配套設施和相關場地共用不能分割的,應當劃為一個物業管理區域;能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。”


九、增加一條,作為第十五條:“建設單位應當在辦理商品房預售許可證或者商品房現房銷售前,將劃定物業管理區域的資料報送物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門進行備案。物業行政主管部門將備案情況書面告知項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處。


“建設單位應當在商品房買賣合同中明示備案的物業管理區域。”


十、增加一條,作為第十六條:“已投入使用但尚未劃分物業管理區域,或者需要調整物業管理區域的,物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門應當會同蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處,在征求業主意見后予以劃分或者調整,并在相應區域內顯著位置進行公告。”


十一、將第十五條改為第十八條,修改為:“在一個物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過二年的,應當籌備成立業主大會。”


十二、將第十六條改為第十九條,增加一款作為第二款:“建設單位不存在或者經書面通知后未委托代表參加籌備組的,可以不作為籌備組成員。”


十三、將第十八條改為第二十一條,增加一款作為第三款:“每位代理人接受的委托名額不得超過三個。”


十四、將第十九條改為第二十二條,修改為:“下列事項由業主共同決定:

“(一)制定和修改業主大會議事規則;

“(二)制定和修改管理規約;

“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

“(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

“(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

“(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

“(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

“(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

“(九)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用和業主委員會委員工作補貼以及標準;

“(十)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。


“業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。


“專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按商品房買賣合同記載的面積計算。


“業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。”


十五、將第二十四條改為第二十七條,修改為:“業主委員會的人數由業主大會根據實際情況按照三人至十一人的單數確定。鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會委員,推動業主委員會成立黨組織,充分發揮黨組織和黨員戰斗堡壘和先鋒模范作用,保障物業管理健康發展。


“業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人,副主任一至三人。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處備案,蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處將備案情況書面告知物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門。業主委員會備案有關內容發生變更的,應當重新備案。”


十六、將第三十一條改為第三十四條,修改為:“業主大會、業主委員會開展工作的經費和業主委員會委員的工作補貼由全體業主承擔,也可以從業主共有部分經營所得收益中列支。


????“業主大會和業主委員會工作經費的使用情況、業主委員會委員的工作補貼以及標準,應當定期由業主委員會以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主監督。”


十七、增加一條,作為第三十五條:“不具備成立業主大會條件,或者具備成立業主大會條件但未成立業主大會、業主大會成立后未能選舉產生業主委員會的住宅小區,經物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立業主大會和選舉產生業主委員會的,蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織嘎查村民委員會、居民委員會、業主組建物業管理委員會,臨時履行業主大會、業主委員會職責,推動符合條件的住宅小區成立業主大會,選舉產生業主委員會。”


十八、增加一條,作為第三十六條:“物業管理委員會由嘎查村民委員會、居民委員會、業主、物業使用人代表等三人以上單數組成,其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。


“業主代表的產生和資格審查參照本條例業主委員會委員候選人有關規定執行。


“物業管理委員會主任由嘎查村民委員會、居民委員會代表擔任,副主任由嘎查村民委員會、居民委員會指定一名業主代表擔任。物業管理委員會委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。業主對業主代表人選有異議的,由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處協調解決。”


十九、增加一條,作為第三十七條:“物業管理委員會的工作期限一般不超過三年,期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的,由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處重新組建物業管理委員會。


“已成立業主大會、選舉產生業主委員會,或者因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的,蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在三十日內解散物業管理委員會,并在物業管理區域內顯著位置公告。”


二十、將第四十條改為第四十六條,修改為:“前期物業服務合同期限從物業項目交付使用之日起計算最長不得超過兩年。但是,期限未滿,業主委員會與物業服務人簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止;期限已滿,業主大會尚未成立的,原簽約雙方有一方不愿續約或者已入住業主百分之五十以上對原物業服務人的服務不滿意的,由物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處組建物業管理委員會組織全體業主決定選聘物業服務人。”


二十一、將第四十二條改為第四十八條,增加一款作為第二款:“分期開發建設的,在物業服務用房尚未交付前,建設單位應當提供不少于一百平方米的臨時物業服務用房。”


在第三款“物業服務用房的建筑面積”后增加“和位置”。


二十二、將第四十三條改為第四十九條,第一款修改為:“建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業保修責任。在物業保修期限和保修范圍內發生質量問題的,物業服務人應當及時通知建設單位,督促建設單位按時完成保修。建設單位委托物業服務人維修的,應當與物業服務人簽訂委托協議。”


二十三、將第四十五條改為第五十一條,增加一款作為第四款:“物業服務人應當在物業服務合同簽訂或者變更之日起三十日內,將物業服務合同報物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門備案,物業行政主管部門將備案情況書面告知物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處。”


二十四、將第四十七條改為第五十三條,第三項、第四項、第五項分別修改為:“落實安防人員、設施以及安保措施,確保安防監控設施正常運轉,發現有安全風險隱患的,及時設置警示標志,采取措施排除隱患或者向相關部門或者機構報告;


“制定消防安全制度,落實消防安全措施,定期開展防火巡查、檢查和消防宣傳教育,及時消除火災隱患,提供消防安全防范服務,制定滅火和應急疏散預案,定期組織物業服務人員以及業主進行消防安全演練,確保消防設施正常使用;


“維護物業區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類投放”。


二十五、將第四十八條改為第五十四條,第一款修改為:“物業服務人應當遵守法律法規和物業服務合同的約定。未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定,不得將物業服務費用、公共水電分攤費用、車輛停放費用等捆綁收費;不得采取停止供水、供電、供熱、供氣以及限制業主進入小區、入戶等方式催交或者變相催交物業服務費;不得處分屬于業主的共有財產。”


二十六、將第五十一條改為第五十七條,增加一款作為第三款:“原物業服務人不得以業主欠交物業服務費等為由拒絕辦理交接,不得阻撓新選聘的物業服務人進場服務。”


二十七、將第五十三條改為第五十九條,第一款第一項中的“旗縣級人民政府”修改為“旗縣級以上人民政府”,第三款修改為:“普通住宅物業服務收費可以根據市場行情、物業服務內容和服務等級進行調整。物業服務人應當在業主委員會的監督下,組織物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主進行表決,經參與表決專有部分面積過半數的業主且人數過半數的業主同意后方可調整物業服務費。”


二十八、將第五十六條改為第六十二條,增加一項作為第十四項:“在公共門廳、樓梯間、疏散通道、安全出口停放車輛或者為電動車輛充電”。


二十九、增加一條,作為第六十四條:“業主、物業使用人裝飾裝修房屋的,應當遵守法律、法規以及管理規約或者臨時管理規約,事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。事先未告知的,物業服務人可以按照管理規約或者臨時管理規約禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。


“物業服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項,書面告知業主、物業使用人。房屋裝飾裝修過程中,物業服務人應當加強現場巡查和監督,發現業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員違反有關法律、法規以及管理規約或者臨時管理規約的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門、業主委員會。


“裝飾裝修施工污染物業共用部位、損壞共用設施設備的,物業服務人應當通知業主、物業使用人予以修復、清潔、恢復原狀。業主、物業使用人在物業服務人通知的期限內未修復、清潔、恢復原狀的,由物業服務人處理,所需費用由業主、物業使用人承擔。”


三十、增加一條,作為第六十五條:“物業管理區域內的供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等專業經營設施設備以及相關管線,應當符合國家技術標準和技術規范。


“新建住宅物業管理區域內的專業經營設施應當與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供熱、供氣等有關專業經營單位參加;驗收合格后,建設單位應當將專業經營設施設備以及相關管線移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。


“已投入使用的設施設備以及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的,由物業所在地的旗縣級人民政府組織專業經營單位驗收。驗收合格的,由專業經營單位接收;驗收不合格的,由旗縣級人民政府組織相關單位進行整改,整改合格后,由專業經營單位接收。


“移交給專業經營單位的設施設備以及相關管線,其維修、養護、更新等費用,由專業經營單位依法承擔。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。”


三十一、將第五十八條改為第六十六條,第一款修改為:“供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位,應當負責物業管理區域內分戶終端計量裝置及其以外設施設備或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新,并承擔相關費用。”


三十二、將第六十條改為第六十八條,第一款修改為:“物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得占用、 堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、充電樁車位。對于長期廢棄并嚴重影響消防通道的車輛,物業服務人應當及時報告物業項目所在地公安機關、消防救援等相關部門和機構。”


三十三、將第六十一條改為第六十九條,第三款修改為:“規劃建設的人民防空工程,平時用于停放汽車施劃的車位,建設單位不得出售、附贈,用于出租經營的,每次出租期限不得超過一年。”


三十四、刪去第六十五條。


三十五、增加一條,作為第七十四條:“違反本條例規定,建設單位有下列行為之一的,由旗縣級以上人民政府物業行政主管部門予以處罰:

“(一)未按照本條例第十五條第一款、第四十一條第一款規定進行物業管理區域、前期物業服務合同、臨時管理規約備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處5000元以上1萬元以下罰款。

“(二)未按照本條例第四十九條第一款規定承擔物業保修責任的,責令限期改正;逾期未改正的,處10萬元以上20萬元以下罰款;造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。”


三十六、增加一條,作為第七十五條:“違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由旗縣級以上人民政府物業行政主管部門予以處罰:

“(一)未按照本條例第五十一條第四款、第五十七條第一款規定進行物業服務合同、物業項目交接備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處5000元以上1萬元以下罰款。

“(二)未按照本條例第五十五條規定在物業管理區域顯著位置公示相關信息的,責令限期改正;逾期未改正的,處1000元以上5000元以下罰款。

“(三)違反本條例第五十六條第二款規定,擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的,責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上10萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

“(四)違反本條例第五十七條第三款規定,以業主欠交物業服務費等為由拒絕辦理交接、阻撓新選聘的物業服務人進場服務的,責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上10萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。”


三十七、將第六十八條改為第七十七條,修改為:“違反本條例第六十五條第二款和第三款、第六十六條第一款規定,供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位拒不接收專業經營設施設備以及相關管線、拒不承擔物業管理區域內相關設施設備的維修、養護或者更新責任的,由旗縣級以上人民政府有關行政管理部門責令限期改正;造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。”


三十八、將第六十九條改為第七十八條,將“行政處分”修改為“處分”。


三十九、增加一條,作為第七十九條:“旗縣級人民政府物業行政主管部門行使的處罰權,按照國家和自治區有關規定由城市管理綜合執法部門或者街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府相對集中行使行政處罰權進行綜合執法的,按照有關規定執行。”


四十、除第四十四條(改為第五十條)外,本條例中所有“物業服務企業”均修改為“物業服務人”,“物業服務區域”均修改為“物業管理區域”。同時,條文順序作相應調整。


????本決定自公布之日起施行。


????《內蒙古自治區物業管理條例》根據本決定作相應修改,重新公布。




內蒙古自治區物業管理條例

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(2003年9月30日內蒙古自治區第十屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過 根據2008年7月25日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第三次會議《關于修改〈內蒙古自治區物業管理條例〉的決定》第一次修正 根據2012年3月31日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議《關于修改部分地方性法規的決定(五)》第二次修正 2018年5月31日內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂??根據2021年11月16日內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議《內蒙古自治區人民代表大會常務委員會關于修改<內蒙古自治區物業管理條例>的決定》第三次修正)

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第一章 總 則


第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務人的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等有關法律、行政法規,結合自治區實際,制定本條例。


第二條 自治區行政區域內物業的使用、維護、服務及其相關監督管理活動適用本條例。


第三條??物業管理相關活動應當遵循黨建引領、政府組織、屬地管理、業主自治、專業服務的原則。


第四條??旗縣級以上人民政府應當將物業管理納入城市管理工作體系和綜合目標責任制考核體系,建立物業管理綜合協調機制和專業化、社會化、市場化的物業服務機制。


第五條??旗縣級以上人民政府應當建立物業管理資金投入保障機制,加強老舊小區改造,支持社會資本參與,對配套設施不全、不具備物業服務條件的物業區域進行綜合治理,逐步實現住宅區域物業管理全覆蓋。


第六條 旗縣級以上人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作。


旗縣級以上人民政府住房和城鄉建設、發展和改革、財政、生態環境、城市管理綜合執法、公安、民政、衛生健康、市場監督管理、應急管理、自然資源、人民防空、消防救援等部門和機構按照各自職責,做好相關的物業監督管理工作。


蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處負責組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的工作,督促業主大會依法履行職責,協調社區建設與物業服務的關系,處理物業服務糾紛。


嘎查村民委員會、居民委員會協助蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處做好物業管理有關工作。


供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當按照各自職責,做好相關物業服務工作。


第七條 旗縣級以上人民政府物業行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴舉報受理方式,及時受理業主和相關單位的投訴舉報,依法調查處理違法行為。對實名投訴舉報實行限時回復,為實名投訴舉報人保密。


第八條 物業管理實行聯席會議制度。聯席會議由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集,旗縣級人民政府物業行政主管部門、嘎查村民委員會、居民委員會以及建設單位、物業服務人、業主委員會、相關行政管理部門等各方代表參加。未成立業主委員會的,由業主代表參加。


物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題:

(一)業主委員會不依法履行職責的;

(二)業主委員會選舉和換屆過程中出現問題的;

(三)物業服務人履行物業服務合同中出現問題的;

(四)物業服務人在交接過程中出現問題的;

(五)需要協調解決的其他物業服務糾紛。


第九條 物業服務行業協會應當加強行業自律,規范行業行為,促進物業服務行業健康發展。


第二章 業主及業主大會


第十條 房屋的所有權人為業主。


業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。


因買賣、贈與、繼承等法律關系已經實際占有房屋,但是尚未依法辦理所有權登記的,房屋占有人在物業服務中享有業主的權利,承擔業主的義務。


第十一條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務人的服務;

(二)提議召開業主大會會議,就物業服務的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務人履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監督權和收益權;

(九)監督住宅專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。


第十二條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約或者臨時管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發公共事件等方面的規章制度;

(三)執行業主大會和業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納住宅專項維修資金;

(五)按照約定支付物業服務費用;

(六)履行房屋安全使用責任;

(七)配合物業服務人實施物業管理;

(八)按照規定分類投放生活垃圾;

(九)法律、法規規定的其他義務。


第十三條 物業使用人在物業服務活動中的權利、義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。


第十四條 物業管理區域的劃分應當按照有利于實施物業管理為原則,以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎,綜合考慮土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素。


物業管理用房、供水、供電、供熱、消防等配套設施和相關場地共用不能分割的,應當劃為一個物業管理區域;能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。


第十五條???建設單位應當在辦理商品房預售許可證或者商品房現房銷售前,將劃定物業管理區域的資料報送物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門進行備案。物業行政主管部門將備案情況書面告知項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處。


建設單位應當在商品房買賣合同中明示備案的物業管理區域。


第十六條??已投入使用但尚未劃分物業管理區域,或者需要調整物業管理區域的,物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門應當會同蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處,在征求業主意見后予以劃分或者調整,并在相應區域內顯著位置進行公告。


第十七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。


同一個物業管理區域內的業主,應當在物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門或者蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且全體一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。


業主大會由物業管理區域內全體業主組成。


業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業服務活動中的合法權益,依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。


??第十八條??在一個物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過二年的,應當籌備成立業主大會。


??第十九條 同一個物業管理區域內的業主大會會議籌備組,由業主、建設單位、蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處和嘎查村民委員會、居民委員會的代表組成。籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處代表擔任。


建設單位不存在或者經書面通知后未委托代表參加籌備組的,可以不作為籌備組成員。


籌備組中的業主代表的產生,由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處或者嘎查村民委員會、居民委員會組織業主推薦。


籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處協調解決。


建設單位和物業服務人應當配合協助籌備組開展工作。


第二十條 籌備組應當自組成之日起六十日內首次召開業主大會會議,并通過管理規約、業主大會議事規則,選舉產生業主委員會。


業主委員會成立后籌備組自行解散。


第二十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。


業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的,可以書面委托代理人參加,載明委托事項、委托權限以及期限。


每位代理人接受的委托名額不得超過三個。



第二十二條 下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)選聘和解聘物業服務人或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(九)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用和業主委員會委員工作補貼以及標準;

(十)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。


業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。


專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按商品房買賣合同記載的面積計算。


業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。


第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。


業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。


有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)百分之二十以上的業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主委員會成員缺額人數超過半數的;

(四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。


需要召開業主大會臨時會議時,業主委員會不履行組織召開會議職責的,物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令業主委員會限期召開;逾期不召開的,蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織召開。


第二十四條 業主委員會是業主大會的執行機構,應當履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議,向業主大會報告工作,并在物業管理區域內顯著位置向業主公布,接受業主監督;

(三)根據業主大會決定,代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務人履行物業服務合同;

(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約,調解因物業使用、維護和服務產生的糾紛;

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(七)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

(八)根據管理規約和業主大會議事規則,決定共用部位、共用設施設備的經營方式,管理并公布經營所得;

(九)監督廣告、車位租賃經營收入以及使用情況;

(十)配合蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處、嘎查村民委員會、居民委員會、公安機關等做好物業管理區域的社區建設和社會治安等工作;

(十一)業主大會賦予的其他職責。


第二十五條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。


業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的,旗縣級人民政府物業行政主管部門或者蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。


業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。


第二十六條? ?業主委員會和業主委員會委員不得有下列行為:

(一)阻撓、抗拒業主大會履行職責;

(二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

(三)利用職務之便接受減免物業費、停車費,或者索取、非法收受建設單位、物業服務人提供的利益、報酬;

(四)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

(五)打擊、報復、誹謗有關投訴、舉報人;

(六)未經業主大會授權,擅自解聘或者選聘物業服務人;

(七)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業主共有財產;

(八)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為。


第二十七條 業主委員會的人數由業主大會根據實際情況按照三人至十一人的單數確定。鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會委員,推動業主委員會成立黨組織,充分發揮黨組織和黨員戰斗堡壘和先鋒模范作用,保障物業管理健康發展。


業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人,副主任一至三人。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處備案,蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處將備案情況書面告知物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門。業主委員會備案有關內容發生變更的,應當重新備案。


第二十八條 業主委員會每屆任期三至五年,具體年限可在業主大會議事規則中約定。任期屆滿兩個月前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉,并通知物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處派代表參加;逾期未換屆的,業主委員會將自行終止。


原業主委員會應當在其任期屆滿之日起十日內,與新一屆業主委員會辦好交接手續;沒有產生新一屆業主委員會的,與嘎查村民委員會、居民委員會辦好交接手續。


第二十九條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當及時召開業主委員會會議。


第三十條 業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定應當經出席的委員過半數同意。


業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。


業主委員會未按照法定程序作出決定造成損失的,由同意作出決定的委員共同承擔責任。


第三十一條 業主委員會委員應當由熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有一定組織協調能力,能夠主動履行業主義務的業主擔任。


業主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業管理區域內的物業服務人中兼職或者與該物業服務人有其他利害關系。


第三十二條 業主委員會委員有下列情形之一的,其業主委員會委員資格終止:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

(三)喪失履行職責能力的;

(四)以書面形式向業主委員會提出辭呈的;

(五)拒不履行業主義務的;

(六)向物業服務人銷售商品、承攬業務、牟取不當利益的;

(七)侵犯業主合法權益的;

(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的情形。

終止業主委員會成員資格的程序由業主大會議事規則規定。


第三十三條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當在蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下,做好業主共同財產清算和檔案資料的移交工作。


第三十四條 業主大會、業主委員會開展工作的經費和業主委員會委員的工作補貼由全體業主承擔,也可以從業主共有部分經營所得收益中列支。


業主大會和業主委員會工作經費的使用情況、業主委員會委員的工作補貼以及標準,應當定期由業主委員會以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主監督。


第三十五條??不具備成立業主大會條件,或者具備成立業主大會條件但未成立業主大會、業主大會成立后未能選舉產生業主委員會的住宅小區,經物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立業主大會和選舉產生業主委員會的,蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織嘎查村民委員會、居民委員會、業主組建物業管理委員會,臨時履行業主大會、業主委員會職責,推動符合條件的住宅小區成立業主大會,選舉產生業主委員會。


第三十六條??物業管理委員會由嘎查村民委員會、居民委員會、業主、物業使用人代表等三人以上單數組成,其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。


業主代表的產生和資格審查參照本條例業主委員會委員候選人有關規定執行。


物業管理委員會主任由嘎查村民委員會、居民委員會代表擔任,副主任由嘎查村民委員會、居民委員會指定一名業主代表擔任。物業管理委員會委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。業主對業主代表人選有異議的,由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處協調解決。


第三十七條??物業管理委員會的工作期限一般不超過三年,期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的,由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處重新組建物業管理委員會。


已成立業主大會、選舉產生業主委員會,或者因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的,蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在三十日內解散物業管理委員會,并在物業管理區域內顯著位置公告。


第三十八條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務,不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。


業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人,并出具交納物業服務費用的證明或者對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內,將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務人和業主委員會。


第三十九條 物業服務人按照合同約定以及《物業管理服務標準》等相關規定提供服務的,業主不得以物業閑置、房屋質量和未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納物業服務費。


業主不按照物業服務合同約定交納物業服務費的,物業服務人或者業主委員會可以催交;逾期仍不交納的,物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。


業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,并自約定之日起十五日內告知物業服務人。物業使用人不交納物業服務費用的,業主承擔連帶交納責任。


第三章 前期物業管理


第四十條 在業主、業主大會選聘物業服務人之前,建設單位選聘物業服務人的,應當參照國家或者自治區制定的前期物業服務合同示范文本簽訂前期物業服務合同。


前期物業服務合同應當包括物業基本情況、雙方的權利義務、服務內容、服務標準、服務費用和違約責任等。


第四十一條 建設單位在房屋銷售之前應當制定臨時管理規約,但不得侵犯房屋買受人的利益,并在申請房屋預售許可前將前期物業服務合同、臨時管理規約報物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門備案。物業行政主管部門將備案情況書面告知項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處。


建設單位應當在房屋銷售現場向房屋買受人明示前期物業服務合同和臨時管理規約,并予以說明。房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當對履行前期物業服務合同和遵守臨時管理規約作出書面承諾。


房屋交付買受人之前發生的物業服務費,由建設單位承擔;房屋交付買受人之后發生的物業服務費,由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。


房屋達到交付條件,買受人延遲接受房屋交付的,前款規定物業服務費發生的起止日期自建設單位催告買受人接受交付的期限結束次日起計算。建設單位不得與買受人約定減免物業服務費。


第四十二條 物業服務項目應當通過招投標的方式選聘物業服務人,分為公開招標和邀請招標。


住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘物業服務人;投標人少于三個或者建設規模小于二萬平方米的,經物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務人。


第四十三條 招標人采取公開招標方式的,應當在公共媒體和網站上發布招標公告。


招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的方式等事項。


招標人采取邀請招標方式的,應當向三個以上物業服務人發出投標邀請書,投標邀請書應當包含本條第二款規定的事項。


第四十四條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前,向物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門提交以下材料:

(一)與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件;

(二)招標公告或者投標邀請書;

(三)招標文件;

(四)法律、法規規定的其他材料。


第四十五條 通過招投標方式選聘物業服務人的,招標人應當按照下列規定時限完成物業服務招投標工作:

(一)新建現售商品房項目應當在現售前三十日完成;

(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。


第四十六條 前期物業服務合同期限從物業項目交付使用之日起計算最長不得超過兩年。但是,期限未滿,業主委員會與物業服務人簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止;期限已滿,業主大會尚未成立的,原簽約雙方有一方不愿續約或者已入住業主百分之五十以上對原物業服務人的服務不滿意的,由物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處組建物業管理委員會組織全體業主決定選聘物業服務人。


第四十七條 物業服務人承接前期物業服務項目時,應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,查驗記錄由雙方簽字確認。建設單位應當向物業服務人移交有關資料;前期物業服務合同終止時,物業服務人應當將有關資料移交業主委員會。未成立業主委員會的,移交所在地嘎查村民委員會、居民委員會。


物業服務人擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。


第四十八條??新建住宅建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之三,且不低于一百平方米配置;業主委員會議事用房按照不低于三十平方米配置。


分期開發建設的,在物業服務用房尚未交付前,建設單位應當提供不少于一百平方米的臨時物業服務用房。


旗縣級以上人民政府城鄉規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業服務用房的建筑面積和位置。旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和旗縣級以上人民政府不動產登記行政主管部門在辦理房屋所有權初始登記時,應當注明物業服務用房室號。


物業服務用房、業主委員會議事用房屬全體業主共有,分別交由物業服務人和業主委員會無償使用。任何單位和個人不得擅自變更用途;不得分割、轉讓、抵押。


第四十九條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業保修責任。在物業保修期限和保修范圍內發生質量問題的,物業服務人應當及時通知建設單位,督促建設單位按時完成保修。建設單位委托物業服務人維修的,應當與物業服務人簽訂委托協議。


建設單位交付住宅物業時,應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。


第四章 物業管理服務


第五十條 從事物業服務活動的企業應當依法向市場監督管理部門辦理注冊登記手續,領取企業法人營業執照。


物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內,到旗縣級人民政府物業行政主管部門備案。


第五十一條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人簽訂書面物業服務合同。


業主委員會與物業服務人依法簽訂的物業服務合同對全體業主具有約束力。


鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務人。


物業服務人應當在物業服務合同簽訂或者變更之日起三十日內,將物業服務合同報物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門備案,物業行政主管部門將備案情況書面告知物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處。


第五十二條? ?物業服務人享有下列權利:

(一)依照物業服務合同和管理制度對物業實行管理;

(二)依照物業服務合同的約定收取物業服務費用;

(三)可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業,但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人;

(四)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。


第五十三條? ?物業服務人應當履行下列義務:

(一)按照物業服務合同、國家和自治區有關物業服務標準提供物業服務;

(二)在業主、物業使用人使用物業前,將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

(三)落實安防人員、設施以及安保措施,確保安防監控設施正常運轉,發現有安全風險隱患的,及時設置警示標志,采取措施排除隱患或者向相關部門或者機構報告;

(四)制定消防安全制度,落實消防安全措施,定期開展防火巡查、檢查和消防宣傳教育,及時消除火災隱患,提供消防安全防范服務,制定滅火和應急疏散預案,定期組織物業服務人員以及業主進行消防安全演練,確保消防設施正常使用;

(五)維護物業區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類投放;

(六)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護,按照物業服務合同約定組織維修;

(七)做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊,建立物業服務信息平臺,為業主提供免費查詢服務;

(八)實行二十四小時值班制,建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件;

(九)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

(十)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。


第五十四條 物業服務人應當遵守法律法規和物業服務合同的約定。未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定,不得將物業服務費用、公共水電分攤費用、車輛停放費用等捆綁收費;不得采取停止供水、供電、供熱、供氣以及限制業主進入小區、入戶等方式催交或者變相催交物業服務費;不得處分屬于業主的共有財產。


物業服務人未能履行物業服務合同的約定,造成業主損失的,承擔相應的法律責任。


第五十五條? ?物業服務人應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示:

(一)項目負責人的基本情況、聯系方式和物業投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準和收費方式;

(三)物業服務人的權利和義務;

(四)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案;

(五)業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況,住宅專項維修資金使用情況,物業共用部位、共用設施設備經營所得收益;

(六)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;

(七)其他應當公示的內容。


業主對公示內容有異議的,物業服務人應當予以答復。


第五十六條? ?物業服務人退出物業服務項目的,應當提前三十日書面告知業主或者業主委員會,并按照規定和合同約定辦理移交手續,同時移交下列資料:

(一)建設單位向物業服務人移交的相關資料;

(二)電梯、消防、監控等專項設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料;

(三)物業服務用房、業主共用的場地和設施設備資料;

(四)物業服務期間配置的固定設施設備資料;

(五)物業服務人建檔保存的物業改造、維修、養護資料;

(六)利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料;

(七)其他應當移交的資料。


物業服務人未辦理交接手續,應當維持正常的物業管理秩序,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。


第五十七條 物業服務人與業主委員會或者其委托新選聘的物業服務人辦理交接的,交接雙方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認,并報物業項目所在地的蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處備案。


電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的,原物業服務人應當按照物業服務合同約定修復或者承擔相應責任。


原物業服務人不得以業主欠交物業服務費等為由拒絕辦理交接,不得阻撓新選聘的物業服務人進場服務。


第五十八條? ?物業服務人有下列失信行為之一的,應當按照有關規定錄入物業服務人信用檔案,納入企業信用信息公示系統:

(一)在物業項目招投標活動中提供虛假信息,騙取中標的;

(二)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域,撤出時未按照規定辦理交接手續,或者未按照規定移交資料,造成物業服務混亂的;

(三)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務,導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;

(四)泄露業主信息的;

(五)對業主、業主委員會委員進行恐嚇、威脅或者打擊報復的;

(六)其他違反法律、法規規定的情形。


第五十九條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,分別執行政府指導價和市場調節價:

(一)廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業服務收費實行政府指導價,具體收費標準由旗縣級以上人民政府價格主管部門和物業行政主管部門結合當地實際統一制定;

(二)普通住宅物業服務費實行市場調節價,由業主委員會和物業服務人在雙方簽訂的物業服務合同中約定。未成立業主委員會的,由嘎查村民委員會、居民委員會組織業主代表和物業服務人協商確定;

(三)公寓、別墅等非普通住宅和商場、酒店、寫字樓等非住宅物業服務收費實行市場調節價,具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務人在物業服務合同中約定。


物業服務人可以根據業主的委托,提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。


普通住宅物業服務收費可以根據市場行情、物業服務內容和服務等級進行調整。物業服務人應當在業主委員會的監督下,組織物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主進行表決,經參與表決專有部分面積過半數的業主且人數過半數的業主同意后方可調整物業服務費。


第六十條 未實行物業服務的物業管理區域,由嘎查村民委員會、居民委員會組織業主代表會議選聘保潔人員,維護環境衛生,費用由全體業主承擔;選聘房屋維修人員對共用設施設備進行日常維修養護,費用由相關業主承擔。


第六十一條? ?物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用,但不得因部分最終用戶未履行交費義務而停止已交費用戶和共用部位的服務。


任何單位不得強制物業服務人代收前款費用,也不得因物業服務人拒絕代收前款費用而停止提供服務。


物業服務人接受委托代收本條第一款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。


第五章 物業的使用與維護


第六十二條 物業管理區域內禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌,超荷載存放物品;

(二)將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方;

(三)違章搭建建筑物、構筑物,挖掘地下空間;

(四)改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途;

(五)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,在規定區域外停放車輛;

(六)占用、損壞或者擅自移動物業共用部位、共用設施設備;

(七)私設地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路;

(八)擅自設置攤點和集貿市場;

(九)隨意傾倒垃圾、雜物,侵占和毀壞綠地;

(十)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫;

(十一)在樓道等業主共有部位堆放物品;

(十二)違反規定飼養動物;

(十三)違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒物品,排放有毒有害氣體和廢棄物,發出超過規定標準的噪音;

(十四)在公共門廳、樓梯間、疏散通道、安全出口停放車輛或者為電動車輛充電;

(十五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(十六)亂拉亂改電線,拆改智能化設施設備;

(十七)將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋;

(十八)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

物業服務人、業主、物業使用人發現有前款所列行為之一的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,及時報告有關管理單位,有關管理單位應當及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。


第六十三條 物業存在安全隱患,危及公共利益及其他業主合法權益的,責任人應當及時維修養護,消除隱患,有關業主應當給予配合。


責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務人維修養護,費用由責任人承擔。


第六十四條??業主、物業使用人裝飾裝修房屋的,應當遵守法律、法規以及管理規約或者臨時管理規約,事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。事先未告知的,物業服務人可以按照管理規約或者臨時管理規約禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。


物業服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項,書面告知業主、物業使用人。房屋裝飾裝修過程中,物業服務人應當加強現場巡查和監督,發現業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員違反有關法律、法規以及管理規約或者臨時管理規約的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門、業主委員會。


裝飾裝修施工污染物業共用部位、損壞共用設施設備的,物業服務人應當通知業主、物業使用人予以修復、清潔、恢復原狀。業主、物業使用人在物業服務人通知的期限內未修復、清潔、恢復原狀的,由物業服務人處理,所需費用由業主、物業使用人承擔。


第六十五條??物業管理區域內的供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等專業經營設施設備以及相關管線,應當符合國家技術標準和技術規范。


新建住宅物業管理區域內的專業經營設施應當與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供熱、供氣等有關專業經營單位參加;驗收合格后,建設單位應當將專業經營設施設備以及相關管線移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。


已投入使用的設施設備以及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的,由物業所在地的旗縣級人民政府組織專業經營單位驗收。驗收合格的,由專業經營單位接收;驗收不合格的,由旗縣級人民政府組織相關單位進行整改,整改合格后,由專業經營單位接收。


移交給專業經營單位的設施設備以及相關管線,其維修、養護、更新等費用,由專業經營單位依法承擔。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。


第六十六條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位,應當負責物業管理區域內分戶終端計量裝置及其以外設施設備或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新,并承擔相關費用。


供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主、物業服務人應當配合。


供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位,委托物業服務人對物業管理區域內有關設施設備進行日常維修養護的,雙方應當簽訂委托協議,明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。


第六十七條 物業管理區域內,為了滿足業主的需求,根據國家和自治區有關規定,建設充電樁、快遞柜等服務設施設備的,物業服務人應當配合。


第六十八條 物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、充電樁車位。對于長期廢棄并嚴重影響消防通道的車輛,物業服務人應當及時報告物業項目所在地公安機關、消防救援等相關部門和機構。


物業服務人應當采取措施,對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。


工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放,但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放的除外。


第六十九條 物業管理區域內,用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。


占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有,經業主委員會同意由物業服務人出租經營的,每次出租期限不得超過一年。租金收入扣除物業服務人車位、車庫維修、管理費用后剩余部分由業主大會決定使用。


規劃建設的人民防空工程,平時用于停放汽車施劃的車位,建設單位不得出售、附贈,用于出租經營的,每次出租期限不得超過一年。


第七十條??物業服務人根據業主大會決定或者物業服務合同約定,可以利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營,收益歸全體業主所有,主要用于補充專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用于業主大會、業主委員會運作經費或者物業管理的其他需要。


第七十一條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納住宅專項維修資金,不得由開發商代收、代繳。


住宅專項維修資金屬于業主所有,應當按幢設賬、專戶存儲、核算到戶,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。


住宅專項維修資金的管理和使用,按照國家和自治區的有關規定執行。


第七十二條 發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況,需要使用住宅專項維修資金立即進行維修或者更新改造的,經業主委員會現場查驗確認后,可以直接申請使用維修資金:

(一)電梯故障;

(二)消防設施故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)二次供水水泵運行中斷;

(五)排水設施堵塞、爆裂;

(六)樓體外立面存在脫落危險;

(七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。


需要應急使用住宅專項維修資金的,業主委員會或者物業服務人應當向物業項目所在地的住宅專項維修資金管理部門提出申請,住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用維修資金書面申請之日起兩個工作日辦結。應急維修工程竣工驗收后,應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。


沒有業主委員會或者物業服務人的,由嘎查村民委員會、居民委員會提出申請,并組織代修,代修費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。


第六章 法律責任


第七十三條 違反本條例規定的行為,國務院《物業管理條例》等國家有關法律、法規已經作出具體處罰規定的,從其規定。


第七十四條??違反本條例規定,建設單位有下列行為之一的,由旗縣級以上人民政府物業行政主管部門予以處罰:

(一)未按照本條例第十五條第一款、第四十一條第一款規定進行物業管理區域、前期物業服務合同、臨時管理規約備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處5000元以上1萬元以下罰款。

(二)未按照本條例第四十九條第一款規定承擔物業保修責任的,責令限期改正;逾期未改正的,處10萬元以上20萬元以下罰款;造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。


第七十五條??違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由旗縣級以上人民政府物業行政主管部門予以處罰:

(一)未按照本條例第五十一條第四款、第五十七條第一款規定進行物業服務合同、物業項目交接備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處5000元以上1萬元以下罰款。

(二)未按照本條例第五十五條規定在物業管理區域顯著位置公示相關信息的,責令限期改正;逾期未改正的,處1000元以上5000元以下罰款。

(三)違反本條例第五十六條第二款規定,擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的,責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上10萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

(四)違反本條例第五十七條第三款規定,以業主欠交物業服務費等為由拒絕辦理交接、阻撓新選聘的物業服務人進場服務的,責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上10萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。


第七十六條 違反本條例第六十二條第一款第七項、第八項、第九項、第十項、第十一項規定的,由旗縣級以上人民政府物業行政主管部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,可以處1000元以上1萬元以下的罰款;給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。


第七十七條 違反本條例第六十五條第二款和第三款、第六十六條第一款規定,供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位拒不接收專業經營設施設備以及相關管線、拒不承擔物業管理區域內相關設施設備的維修、養護或者更新責任的,由旗縣級以上人民政府有關行政管理部門責令限期改正;造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。


第七十八條 旗縣級以上人民政府物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定,有下列行為之一的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處的;

(二)不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的;

(三)未按照規定受理物業服務投訴,造成嚴重后果的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。


第七十九條??旗縣級人民政府物業行政主管部門行使的處罰權,按照國家和自治區有關規定由城市管理綜合執法部門或者街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府相對集中行使行政處罰權進行綜合執法的,按照有關規定執行。


第七章 附 則


第八十條 本條例下列用語的含義是:

(一)物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

(二)房屋承重結構是指房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等;

(三)共用部位是指業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊墻等部位;

(四)共用設施設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。


第八十一條 本條例自2018年8月1日起施行。



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